你知道吗？ 你家小区电梯里那个天天播着“XX整形医院”广告的屏幕，一年带来几万块收益，物业一分钱都没分给你，甚至都没跟你提过这事。 更扎心的是，你可能还每个月在交着“电梯运行费”、“公摊能耗费”——而这些费用，法律上早就包含在你每年交的物业费里了。 2026年5月1日，最高法、最高检联合出台的新司法解释已经生效，明确把“利用职务便利为违规物业充当保护伞”这一行为，立案门槛从以前模糊的数额，直接定死在3万元，而且退休了、离职了也要被追责。 但大多数业主，到现在还不知道。
你家小区的保安，到底在保护谁？
我上周去朋友家小区，门禁闸坏了半年，保安亭里没人，外卖小哥骑着电动车直接冲进来，“咣”一声把一辆停路边的凌志车门撞了个坑。 车主冲出来抓人，外卖小哥跑了。
车主找物业。 物业说：“我们没责任，监控刚好那几天坏了。 ”
这句话，你是不是听着特别耳熟？
物业的逻辑是这样的——你交的钱是“管理费”，不是“服务费”。 所以电梯坏了、垃圾发臭、消防通道被堵了，那是你业主“自己没管好”。 但一到收钱，话术就全变了：“这是规定，你们不交我们也没办法。 ”
真的没办法吗？
钱去哪了？ 物业打死不说的事
咱们算笔账。 你家电梯里三面广告屏，楼道电梯口一块广告灯箱，小区门口快递柜、净水机、自动售卖机各占一块地，再加上公共停车位出租——这些东西，法律上全算“利用业主共有部分产生的收益”。
《民法典》第282条写得清清楚楚：扣除合理成本后，归全体业主共有。
问题是，你看过物业公示过这钱怎么分吗？ 没有。 你问过吗？ 很多人没问过。 为什么不问？ 因为觉得问了也没用。
有用。 只是没人告诉你怎么用。
防空洞里的健身房，你见过吗？
我认识一个业委会的带头人老张。 他告诉我他们小区地下那片“人防工程停车场”，一直物业在收费。 老张找物业问账目，物业说“这是人防工程，属于国家，不归你们。 ”
老张不服，去查了《人民防空法》和人防办的规定——人防工程平时使用权归投资者，投资方往往是开发商。 但如果开发商把成本转嫁给了业主（房价里包含了），那使用权就归全体业主。 老张去住建局查了成本核算，发现他们小区的地下人防工程，确实列入了开发成本。
也就是说，物业白收了十几年停车费。
老张拿着证据去街道办、去住建局投诉。 半年后，物业把过去三年的收益账目交了出来——每年光停车费就收了60多万，全进了物业口袋，没分过一分钱。
后来呢？ 老张他们成立了业委会，换了物业公司，公共收益每年公示，按比例返还给业主。
你看，不是没办法，是大部分业主不知道该怎么查、往哪查。
交物业费的套路，你踩过几个坑？
“公摊水电费”——你交了吧？ 有的小区一年能多收几千块。 可住建部的文件写得明明白白：物业费构成里已经包含了公共区域的水电费用。 再单独收，属于重复收费。
还有“装修管理费”、“装修押金”、“楼道维护费”……有的物业还有脸收“垃圾清运费”，明明业主自己花钱请清运公司拉走了，物业转头又收一笔。
最狠的是——你不交，他们停你电、停你水、禁你门禁卡。
这合法吗？ 不合法。 《民法典》和各地物业管理条例都明确禁止以停水停电等方式催缴物业费。 但现实中没人管。 为什么？ 因为投诉渠道你不清楚，查了也不知道该找谁。
到底该找谁？ 三个电话比110管用
第一个：12345。 但不是随便打。 你得说清楚具体问题、时间地点、涉及哪个物业公司、你手里有什么证据。 话术要准：“我要投诉XX小区物业公司，第一，未按合同提供安保服务；第二，未公示公共收益账目；第三，以停水停电方式催费。 我要求住建部门介入调查处理。 ” 12345会转给住建局物业科，这是物业最怕的部门。
第二个：12315。 专门治“乱收费”、“捆绑消费”。 物业让你一次性交一年物业费才能领门禁卡，或者不让你的车进小区，这就是典型的捆绑消费。 市场监管局能罚他们。
第三个：12366。 税务局。 物业收了钱不给你开发票，或者不开正规发票，这就涉及税务违法。 举报物业偷逃税款，税务局可以直接冻结其银行账户、限制发票申领。 很多物业公司最怕这个。
“保护伞”不灵了
2026年5月1日起，最高法、最高检联合出台的司法解释落地了。 以前你想举报某个街道办的人“包庇物业”，门槛很高、很难立案。 现在明确了：只要渎职、受贿的数额达到3万元，就构成刑事犯罪，不管你是现职还是退休、离职，该查就查。
这意味着什么？ 基层那些跟物业扯不清关系的“保护伞”，现在是真怕了。
我认识的一个街道办工作人员私下说：“以前物业的事我们睁只眼闭只眼，现在不敢了，手机上微信群天天发案例，谁出问题谁背锅。 ”
成立业委会，到底有多难？
有人会问：“这些道理我都懂，可物业不放权怎么办？ ”
还是老张那条线。 物业最怕两件事：一是被查账，二是业委会。
《物业管理条例》说得很清楚：百分之五以上的业主联名，就能向街道办申请成立业主大会。 街道办必须在规定时间内协助指导。 如果街道办不配合，你可以走行政复议或者行政诉讼。
物业阻挠？ 那就把阻挠行为录下来、拍照，投诉到住建局和街道办。 住建部等8部门2021年就发过文件，明确禁止物业阻挠业委会成立，违反的可以处罚。
老张的经验就一句话：“业主不齐心，房就是物业的提款机；业主齐了心，物业就是业主的打工人。 ”
电梯里的广告，到底是谁的？
下次坐电梯，你有没有想过一个问题——那个新装的广告屏，租金一个月收了多少？ 账在哪？ 谁在收？ 收的钱去哪了？
答案是：没人查，就永远在物业口袋里。 很多物业公司的态度是：你不问，我当不知道；你问了，我说合理成本扣完了，没剩多少；你较真，我就拖着、耗着。
但如果整个单元、整栋楼、整个小区的业主都开始问了，他的管理成本就高了。 因为他得专门请人做账、应付投诉、应付检查。
很多时候，物业怕的不是你闹，是你合法、合规、有耐心地维权。
这篇文章没有总结，也不需要展望。
你能做的是：现在拿起手机，拍一张你小区电梯里的广告屏，发到业主群里，问一句：“这广告费谁收了？ 收了多少？ 钱去哪了？ ”
你问完，就知道了。
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